@Quiberon

Les mésaventures des baux emphytéotiques

le maire de Quiberon et le duc de Westminster, même combat ? (fiction arrangée et rédigée au conditionnel)
lundi 21 avril 2008

Les britanniques, en matière de droit immobilier, nous ont apporté beaucoup.

A commencer par le concept de bail emphytéotique, si contraire au bon vieux droit latin. La chose est simple : le propriétaire d’un terrain (le landlord) concède à un tiers (le leaseholder) le droit d’utiliser l’actif pour une période longue, de 99 ans à 1999 ans. A l’issu de la période, le leaseholder récupère son bien et ce qui est dessus (et oui, un immeuble, par nature, n’est pas transportable). C’est ainsi qu’une famille de petits hobereaux campagnards, qui au XVIIème siècle cultivait vaille que vaille la gens porcine à 5 kms de la City à Londres s’est retrouvée, leaseholding aidant, (et avec un peu de patience) à la tête de 120 hectares d’immeubles en plein centre de Londres. Gerald Cavendish Grosvenor, VIème duc de Westminster, possède ainsi la première fortune d’Angleterre. Ses biens, rassemblés au sein du groupe Grosvenor (www.grosvenor.com), comprennent, outre les ex-pâtures familiales (devenues depuis Belgravia, Mayfair et Pimlico), des actifs immobiliers éparpillés dans le monde entier. On y trouve même le marché aux puces de Saint Ouen ! Les cochons de Sir Thomas Grosvenor, l’ancêtre de sous les Stuart sont fort loins (ou bien cachés sous d’autres formes diront certains).

Mais le conte aurait pu s’achever à cause de Tony Blair et de John Major, qui, par une série de lois votées durant les années 1990, ont permis l’ enfranchisement (en anglais, dans le texte) des baux à long terme en laissant au locataire l’opportunité de racheter leurs locations ou de prolonger leur baux à des conditions très préférentielles. Stupeur au sein du Grosvenor Group qui se voyait déjà progressivement dépossédé de ses fleurons londoniens. Les avocats du bon duc et surtout le prix exorbitant du mètre carré à Londres ont permis d’éviter le pire : 15 années après les premières lois d’affranchissement, seuls 5% du patrimoine auraient changé de main. Ce qui est quand même supérieur à l’érosion ayant eut lieu durant les 3 derniers siècles.

La parenthèse people se ferme et nous retournons à nos landes quiberonnaises.

Alors imaginons !

Le droit anglais, une fois de plus novateur, pourrait inspirer la législation européenne, très friande de common law. Et à son tour, le droit français, très friand lui aussi de droit européen pourrait évoluer.

Que deviendraient, dans ce cas, les baux emphytéotiques qui concernent notre chère Presqu’ile ?

Et oui, il y en a : campings, thalasso et en tirant sur la corde, le port de Port Haliguen.

On pense, bien entendu, à l’emprise détenue par la société Foncière des Régions (www.foncieredesregions.com). Le bien a tout pour faire rêver la plus snob des sociétés foncières : 2 ou 3 hectares constructibles, face à la mer, au Conguel. Le lecteur aura bien entendu reconnu l’institut de thalassothérapie de Quiberon, dont le groupe Accor, afin d’alléger le poste immobilisations de son bilan, a discrètement transmis en 2006 le leasehold à un professionnel, la Foncière des Régions, un des leaders du secteur, Accor restant locataire. Ca devient compliqué cette histoire de locataire du locataire…. Il est à signaler que les redevances que Foncière des Régions verse à son landlord (la mairie de Quiberon) ont pour l’occasion été revues à la hausse. Il n’en demeure pas moins que la foncière est désormais leaseholder des Quiberonnais.

Et Port Haliguen ? Le contrat de leasehold (concession) est plus complexe car il est astreint à une obligation de service public et les propriétés portuaires privées sont encore très règlementées. Mais il en demeure pas moins que les termes en sont très flous. Que deviendraient-ils si un affranchissement devenait possible ?

Le lecteur objectera que la Sagemor, leaseholder en titre, est une société qui est pour le meilleur et pour le pire dans le giron du Conseil Général du Morbihan. Certes. Mais à l’heure, ou l’Etat réduit la voilure, qui peut nous garantir que, le jour ou, face à des charges de plus en plus lourdes comme par exemple la réfection des collèges (qui dans le Département datent surtout des années 60, ça commence à vraiment se voir), le Conseil Général ne décide pas d’arbitrer des actifs ? La Sagemor est une société viable, pourvue d’un portefeuille d’activités solide, indépendante dans sa gestion (enfin, en principe), bref, tout sauf un canard boiteux. Certains ajouteront même que la mission effectuée par la Sagemor ne fait en aucune façon partie des attributions d’un Etat moderne et libéral. La Sagemor est donc privatisable (et oui, il n’y a pas qu’EDF qui rentre dans cette catégorie ou nombre de « petites » Société d’Economie Mixte pourraient à moyen terme accéder).

Un solide audit sera sans doute nécessaire mais de nombreux acteurs seraient intéressés : immobilier, BTP, financiers, tous attirés par les revenus récurrents dégagés par les concessions portuaires. Des entreprises, qui, on les comprend, n’aimeraient pas se voir retirer leurs actifs en vertu de baux conclus dans les années 60 (ceux qui les ont signés sont tous morts).

Alors pourquoi ne pas contester en justice le dénouement de tels contrats et tout garder pour soi ? L’exemple anglais prouve que ce n’est pas impossible.

Confronté, à quelques années prés à l’expiration successive des baux de la Sagemor et de la Foncière des Régions , à l’instar du duc de Westminster, le maire de Quiberon devrait alors lutter contre l’affranchissement de ses locataires. Ce ne serait que justice : comment ne pas comprendre un concessionnaire de camping, une foncière ou le fond d’investissement chinois propriétaire de la Sagemor de tenter le maximum pour sauver les actifs qu’eux seuls auront développés (quoique…). Comment faire la différence, dans les faits, entre un contrat de concession ou un bail emphytéotique ? La manne qu’une renégociation de ces contrats pourrait dégager pour la commune de Quiberon s’évanouirait de fait.

Pour le meilleur et pour le pire, la commune de Quiberon se confronterait au périlleux droit des baux avec un joyeux mélange de common law, de leasehold et de locataire du locataire du locataire. On souhaite bonne chance aux édiles quiberonnais du moment, qui outre un certain dynamisme, devront être rompues aux arcanes judiciaires afin de gérer au mieux de grands morceaux de notre petite presqu’ile

-  Il ne s’agit ici que d’une improbable fiction (mais le droit est si évolutif) -

Et j’oublie volontairement, ce serait fastidieux, d’évoquer le camping du Bois d’amour, dont l’exploitation est mystérieusement parvenue aux mains de la société Homair Vacances -www.homair-finance.com- ou celui de Conguel, exploité par on ne sait trop qui. Ces deux sociétés semblent également bénéficier de baux longues durée.


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